A tulajdonjog jogi meghatározásának egyik alapköve a kizárólagosság: akaratom szerint bármit tehetek a dolgommal, és mindenki mást kizárhatok ebből a jogból. Egy dolgon hagyományosan egy tulajdon állhat fenn, a tulajdonjog oszthatatlansága a gyakorlatban mégsem érvényesül feltétlenül. A valós élet viszonyai létrehoznak olyan helyzeteket, amikor a tulajdonjog "megosztása" kimondva- kimondatlanul indokolt.
Az írás ezen megoldásokat hatékonysági szempontból vizsgálja, különös tekintettel a jelenlegi jogi szabályozásra, a Polgári Törvénykönyvben ma is létező földhasználati jogra. A gazdasági, hatékonysági elemzés célja rámutatni, hogy a jelenlegi szabályozás kétségbe vonható, mert a felek akaratának, személyes preferenciáinak érvényesüléséhez nem adja meg a megfelelő szabad mozgásteret. A szabályozás gyengesége különösen a rosszhiszemű ráépítés esetében szembetűnő, de a jóhiszemű ráépítés rendezése is felvet kérdéseket. A dologi jogok zártkörűségének kritikai vizsgálata rámutat arra, hogy a földhasználati jog abszolút jellege hatékonysági szempontból nem feltétlenül állja meg a helyét.
JEL: K11, K12
Jogi szempontból a tulajdon egy dolgon fennálló kizárólagos jog, ami több jogosultságot ölel fel, elsősorban a használat, a gyümölcsöztetés, a birtoklás és a rendelkezés jogát. Ezek a jogosultságok alapvetően meghatározzák, hogy a tulajdonos mit kezdhet a vagyonával, illetve azt, hogy az emberek mit kezdhetnek a különféle szűkös javakkal, azokat hogyan hasznosíthatják. A szűkösség a közgazdaságtan egyik központi kategóriája is, tehát a szűkös javak feletti tulajdon éppúgy közgazdasági, mint jogi kategória. Míg jogi értelemben a tulajdonjog fogalma a jogosultságokat jelenti, közgazdasági értelemben a szűkös javakra vonatkozó döntési jogokon van a hangsúly, amikor tulajdonjogról beszélünk.
Jelen írás a földhasználati jog problémáját vizsgálja. Kiindulópontja, hogy az építési jog erőforrás, akár összekapcsolódik a földtulajdonnal, akár attól elválasztva jelenik meg. Az építési jog (vagyis az épület megépítésének, illetve a későbbi használat jogának) hatékony allokációja azt jelenti, hogy annak a szereplőnek a kezébe kerül, akinek az nagyobb hasznosságot jelent - függetlenül attól, hogy ő-e a telek tulajdonosa. A jogszabályoknak elsődleges feladata, hogy a felek építési joggal kapcsolatos megállapodásait elősegítse, vagyis olyan környezetet teremtsen, amiben a hatékonyságnövelő erőforráscserék létrejöhetnek.
A tulajdon közgazdasági szemléletének egyik magva az alku intézménye. Általánosságban elmondható, hogy az alku során többlet keletkezik, amiből az alkuban részt vevő felek valamilyen arányban osztoznak: ez az alku jól látható közvetlen haszna. Ezen túl, azonban figyelembe kell venni az alku közvetett előnyeit is: elősegíti, hogy az erőforrások jobb allokációja révén hatékonyabban menjen végbe a termelés. Az alku létrejöttét azonban a magas tranzakciós költség akadályozhatja - ez az alku során felmerülő nehézségek összefoglaló neve. Ezen tranzakciós költségek szintje nem minden esetben függetlenek a fennálló jogrendszertől, maguk a jogszabályok is mérsékelhetik azokat. A jogszabályok feladata a felek közötti alku tranzakciós költségeinek csökkentése. A szabályozás akkor hatékony, ha a magas tranzakciós költségek miatti problémákat megoldja, de akkor már nem, amikor új akadályokat gördít a megállapodások elé. Kógens, vagyis a felek akaratát háttérbe szorító, kötelező szabályokat csak akkor szerencsés alkotni, ha a magas tranzakciós költségek miatt a felek megállapodása meghiúsulna.
Az építési jogra mint erőforrásra is igaz mindez: elsősorban a feleknek kell eldönteniük azt, hogy ki és milyen feltételekkel használja építkezésre a földet, a jogszabályoknak az ilyen megállapodások létrejöttét elő kell segíteni. Ezt nem tette lehetővé az 1977 előtti magyar szabályozás, ami a felek akaratát figyelmen kívül hagyva kizárta a föld és a rajta álló épület tulajdonjogának megosztását, és mindenképpen egységes tulajdont írt elő: a szabályozás nem vette figyelembe azt, hogy a feleknek esetleges közös érdekük fűződhet a tulajdon megosztásához. A kógens szabály a lehetséges Pareto-hatékony elmozdulást akadályozta meg.
A mai magyar jog három megoldást ismer a ráépítés szabályozására. Az egyik a földhasználatról kötött szerződések rendszere, a másik szerződés nélküli, de jóhiszemű ráépítés, a harmadik pedig a rosszhiszemű ráépítés.
A szerződések szabályozása kapcsán a kulcskérdés a numerus clausus, vagyis az, hogy a tulajdonjog szigorúan meghatározza, hogy mit hajlandó tulajdonként védeni, vagyis a felek nem szabadok, nem határozhatják meg a két fél (a földtulajdonos és a ráépítő) jogosultságait szabadon - a tulajdonjog csak a törvény szerint adott tartalmat kényszeríti ki harmadik féllel szemben. Természetesen nem lehet minden szerződésnek dologi jogi jelleget tulajdonítani. Ugyanakkor ahhoz, hogy egy szerződés a jogviszonyt abszolút jelleggel szabályozhassa érdemes pusztán azt meghatározni, hogy milyen kérdésekben kell a szerződésben a feleknek megállapodni - a megállapodás tehát ezekben a kérdésekben szabad, az elemek azonban kötelezőek. A német felülépítményi jog például így jár el. Ennek átvétele a magyar jog számára is megfontolandó lenne.
Amennyiben a ráépítés - bár szerződéses alapja nem volt - jóhiszemű, akkor a magyar jog két kimenetet ismer:
(i) ha az építmény értéke nem haladja meg a föld értékét, akkor a esetben földtulajdonos szerzi meg az épületen is a tulajdonjogot (az épülettel járó gazdagodás kiadása mellett), illetve kötelezheti a ráépítőt a föld megvételére,
(ii) ha az építmény az értékesebb, akkor a ráépítő szerzi meg a föld tulajdonát - piaci áron meg kell azt vásárolnia.
Ugyanakkor ezek a szabályok nem feltétlenül tekinthetőek hatékonynak. A kis értékű ráépítés esetén például hatékonyabb lenne attól függővé tenni az épület sorsát, hogy a föltulajdonos hajlandó-e a gazdagodást kiadni (vagyis kvázi megvenni az épületet). Ha ez nem éri meg neki, akkor a ráépítő döntési hatásköre lenne az, hogy megveszi-e a földterületet, vagy lebontja a nem túl értékes épületet, visszaállítva ezzel az eredeti állapotot.
A rosszhiszemű ráépítés jelenlegi szabályozása tűnik a legkevésbé hatékonynak. Ilyenkor a földtulajdonos tulajdonába megy az épület, de az azzal bekövetkezett gazdagodást ki kell adnia. Amennyiben azonban a gazdagidást kiadni nem tudja, vagy nem akarja, akkor inkább a föld eladását választja. Azonban amennyiben ebben az esetben a két fél nem tud megállapodni az értékben, akkor azt a bíróság állapítja meg. Az így megállapított ár azonban általában kedvezőtlen a (vétlen) földtulajdonos számára - általában csak a piaci árat kapja meg, amely azonban elmarad az ő egyedi értékelésétől (különben piaci áron értékesítette volna korábban az ingatlant). A jelenlegi szabályozás mellett tehát a rosszhiszemű ráépítőt hozza előnybe: nem kell megfizetnie azt a minimális árat sem, amelyet egy alku során kénytelen lett volna megadni.
Rosszhiszemű ráépítés esetén elvileg lehetséges lenne ugyan az, hogy a földtulajdonos az épület elbontását kéri, de ezt a jog ma csak az "okszerű gazdálkodás" követelményeinek megfelelően engedi [110. § (2)]. Ez a szabály elvileg akkor lenne hatékony, ha a földtulajdonos dönthetné el, hogy mit tekint okszerű gazdálkodásnak. A ráépítő érdekeit itt már nem szükséges figyelembe venni, sőt az ösztönzési hatások miatt kívánatos is, hogy őt a rosszhiszemű magatartása következményeként kár érje. A ráépítőt arra kell ösztönözni, hogy szerződést kössön a földtulajdonossal, és ne kezdjen önkényesen építkezni. A magyar bíróságok azonban nem így járnak el. A Legfelsőbb Bíróság több ízben felhívta a bíróságok figyelmét arra, hogy jelentős gazdasági érdekek szólhatnak amellett, hogy egy már felépült építmény lebontására csak kivételes körülmények esetén kerüljön sor, tekintve az ezzel járó anyag-megsemmisülést és a bontási anyag értékének csökkenését.
A szám megjelenését az OTP Alapkezelő támogatta.
